En résumé :
- Définition : Ce qu’est la valeur locative et son origine juridique
- Raisons : Pourquoi elle est imposée aux propriétaires
- Contribuables concernés : Qui est touché par la valeur locative à Genève
- Calcul : Les critères pris en compte pour déterminer la valeur locative
- Biens hors Genève : Traitement fiscal des biens situés dans d’autres cantons ou à l’étranger
- Délégation : Pourquoi et comment confier vos démarches fiscales à des experts
Vous êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier à Genève ? Vous avez peut-être déjà entendu parler de la valeur locative, un revenu fictif utilisé pour déterminer votre imposition. Mais comment est-elle calculée ? Pourquoi est-elle imposée ? Et quels biens sont concernés ? Dans cet article, nos experts en fiscalité privée à Genève répondent à toutes vos questions pour vous aider à maîtriser cet aspect essentiel de la fiscalité immobilière
Qu’est-ce que la valeur locative à Genève ?
À Genève, la valeur locative est un revenu immobilier fictif (ou théorique) attribué aux propriétaires occupant leur bien, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou secondaire. Elle représente le loyer qu’ils devraient payer sur le marché pour occuper ce bien dans les mêmes conditions.
La notion de valeur locative est inscrite dans le droit fiscal depuis l’arrêté du Conseil fédéral du 9 décembre 1940 concernant la perception d’un
impôt pour la défense nationale. Le principe de l’imposition de la valeur locative de l’immeuble détenu et habité par le contribuable est inscrit dans la LHID du 14 décembre 1990.
Pourquoi imposer une valeur locative à Genève aux propriétaires ?
La valeur locative répond à une problématique d’égalité de traitement entre les propriétaires et les locataires. En effet comme les locataires ne peuvent pas déduire leur loyer ni les éventuels frais d’entretien déductibles (comme l’assurance habitation) de leurs revenus imposables, on attribue aux propriétaires un revenu immobilier fictif imposable équivalent à environ 60% du loyer qu’ils devraient décaisser pour louer le bien qu’il occupent.
C’est le compromis qui est actuellement pratiqué dans toute la suisse.
Qui est concerné par la valeur locative à Genève ?
Sont concernés par la valeur locative au sens de l’art 24 al. 1 let.b LIPP :
- Les contribuables résidents à Genève, propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier occupé à titre principal ou secondaire quelle que soit la situation du bien immobilier (Genève, autre canton, France, autre pays)
- Les contribuables quasi-résident à Genève, propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier occupé à titre principal ou secondaire quelle que soit la situation du bien immobilier (Genève, autre canton, France, autre pays)
Comment est calculée la valeur locative à Genève ?
La valeur locative doit ainsi correspondre au montant que le propriétaire devrait payer sur le marché pour pouvoir occuper le bien immobilier dans les mêmes conditions.
Valeur locative d’un bien immobilier situé à Genève ?
Le questionnaire de la valeur locative rempli par le contribuable
La valeur locative est déterminée au moyen d’un questionnaire rempli par le contribuable. Lors d’une nouvelle acquisition sur le canton, le contribuable doit remplir un questionnaire spécifique aux propriétaires qu’il faudra impérativement joindre à la déclaration fiscale l’année d’acquisition afin de permettre aux autorités fiscales genevoises de contrôler les données saisies et d’arrêter une valeur locative pour les années à venir.
Ce qui détermine le montant de la valeur locative
Depuis le 1er janvier 2018, la valeur locative est indexée annuellement et est communiquée au contribuable par courrier avant le 31 mars de chaque année.
Selon l’art 24 al. 2 LIPP, la valeur locative est déterminée en tenant compte des conditions locales. Le loyer théorique des villas et des appartements occupés par leur propriétaire est fixé en fonction notamment :
- de la surface habitable,
- de l’âge du batiment,
- de la commune,
- du type de logement (maison ou appartement PPE),
- du confort et de l’environnement du bien
En pratique, la valeur locative retenue par les autorités fiscales genevoises doit correspondre au prix du marché mais peut être fixée à un montant inférieur dans la mesure où elle ne passe pas en dessous de 70% de la valeur de marché en matière d’IFD et 60% de la valeur de marché en matière d’ICC.
L’encouragement de l’accession à la propriété fixé à l’art. 108 Cst. explique en pratique la raison pour laquelle la valeur locative est souvent fixée à un niveau plus bas que celui du marché.
Les autres éléments déterminant pour calculer la valeur locative d’un bien à Genève :
- La valeur locative est proratisée selon la durée d’occupation du bien
- La valeur locative bénéficie d’un abbatement de 4% par année d’occupation, mais au maximum 40%
- La valeur locative ne peut pas dépasser 20% des revenus bruts totaux (notion du « taux d’effort »)
- La valeur locative n’est pas retenue lorsque le bien immobilier demeure inoccupé parce qu’aucun locataire n’a pu être trouvé
Valeur locative d’un bien immobilier situé dans un autre canton ?
Comme pour le canton de Genève, ce sera le canton ou se situe le bien immobilier qui fixera directement la valeur locative de votre bien. Il vous faudra simplement fournir en annexe de votre déclaration l’attestation de valeur locative/la dernière taxation cantonale et en reporter le montant au sein de celle-ci.
Valeur locative d’un bien immobilier situé en France ?
Si votre bien est situé dans un pays qui a un équivalent à la valeur locative suisse, c’est notamment le cas de la France alors vous pourrez retrouver ce revenu fictif au dos de votre taxe foncière de l’année d’imposition.
Il faudra prendre le montant indiqué dans la colonne « commune » sur la ligne « base » et le multiplier par 2 et par le taux de change fiscal « du revenu » applicable pour obtenir la valeur locative à reporter dans la déclaration d’impôt à Genève.
Valeur locative d’un bien immobilier situé à l’étranger (en dehors de la France) ?
Pour pouvoir être prise en compte, la valeur locative étrangère doit ainsi respecter les standards suisses (arrêt 2C_486/2020 du 19 janvier 2021 consid. 5.2).
Le problème est que l’imposition de la valeur locative est une exception en Europe. A notre connaissance, seuls le Danemark, le Luxembourg, les Pays-Bas, l’Italie et l’Espagne ont une forme d’imposition de la valeur locative. De notre expérience, aucune (ou presque) n’a été retenu par les autorités fiscales genevoises.
Se fondant sur l’information du 1er février 1991, l’Administration fiscale cantonale du canton de Genève a pour pratique d’estimer la valeur locative des immeubles situés dans un pays qui ne connaît pas l’imposition de la valeur locative, à 4,5 % de la valeur fiscale du bien (villa ou appartement en PPE). Le taux de 4,5 % tient déjà compte d’une déduction forfaitaire de 25 % de la valeur locative brute pour les frais d’entretien, qui ne peuvent donc être déduits.
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