Vous êtes propriétaire d’un bien en location meublée en France tout en résidant à l’étranger, peut-être en Suisse ou ailleurs ?
En tant que LMNP non-résident, vous vous demandez probablement :
- Dois-je payer des impôts en France sur mes revenus locatifs ?
- Existe-t-il un risque de double imposition ?
- Comment déclarer correctement mes revenus de location meublée en France ?
Cet article répond à toutes vos questions pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs en France, tout en restant en conformité avec la réglementation. Que vous soyez novice ou habitué des démarches fiscales, découvrez les solutions adaptées à votre statut de loueur en meublé non-résident.
Les loueurs en meublé non-résidents sont-ils imposés en France ?
Si vous possédez un bien meublé en France et que vous le louez, vos revenus locatifs sont imposables en France, même si vous résidez en Suisse ou dans un autre pays. En tant que LMNP non-résident, vous êtes soumis à l’impôt français sur vos revenus locatifs d’un bien situé en France.
En Suisse, les LMNP non-résidents sont-ils doublement imposés sur les revenus de location meublée ?
Vous pourriez vous demander si cela implique une double imposition, étant donné que vous déclarez vos revenus mondiaux en Suisse. La réponse est non. En vertu de l’art. 6 de la convention fiscale franco-suisse :
- vos revenus locatifs meublés français sont imposés en France,
- leur prise en compte dans votre déclaration fiscale suisse vise seulement à déterminer le taux d’imposition mondial (méthode du taux global) qui sera appliqué à l’ensemble des revenus imposables en Suisse (art. 25 let. B de la convention fiscale entre la Suisse et la France),
- Dans la plupart des cantons, les revenus de location meublée de source française bénéficient d’un abattement compris entre 20% et 25% des loyers bruts perçus.
Comment sont imposés vos loyers d’un loueur en meublé non-résident ?
Les revenus provenant de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel pour les déclarer. Voici comment cela fonctionne :
1 – Calcul du revenu net imposable en France selon le régime fiscal
- Si votre activité est imposée selon le régime micro-BIC = Loyer annuel charges comprises – abattement forfaitaire (30 à 71% suivant la typologie de votre activité)
- Si votre activité est imposée selon le régime réel : Loyers – charges dont amortissements comptables, le résultat est souvent égal à un déficit ou à 0 grâce à toutes les charges déductibles LMNP qu’il existe
Profitez également de notre simulateur LMNP en ligne gratuit pour déterminer le régime fiscal le plus avantageux pour vous.
2 – Calcul du taux d’imposition sur le revenu
En tant que non-résident fiscal, vous êtes imposé sur vos seuls revenus de source française imposables en France au regard de la convention fiscale signée entre la France et votre État de résidence. Votre taux d’imposition peut être déterminé selon deux modalités (au choix) :
- l’application d’un taux minimum d’imposition ou l’application du barème progressif
- l’application du taux moyen mondial
Qu’est-ce que le taux minimum d’imposition ?
Le taux d’imposition des non-résidents est calculé, comme pour les résidents, selon le barème progressif et le système du quotient familial (prise en compte de la situation de famille).
Toutefois, comme les non-résidents ne sont imposés que sur leurs seuls revenus de source française sous réserve de la convention fiscale applicable, ils sont soumis à un taux minimum d’imposition (art. 197 A du code général des impôts) .
Le taux minimum d’imposition est fixé à 20 % (ou 14,4 % source DOM) pour les revenus inférieurs à un certain seuil, fixé à 28 797 € au titre des revenus perçus en 2023. Ce taux minimum est porté à 30 % (ou 20 % source DOM) pour les revenus supérieurs à ce seuil.
Ainsi :
- Si le taux résultant de l’application du barème progressif est supérieur au taux minimum, c’est le taux du barème progressif qui sera retenu
- Si le taux résultant de l’application du barème progressif est inférieur au taux minimum, c’est le taux minimum d’imposition qui sera retenu
Qu’est-ce que le taux moyen mondial ?
En tant que non-résident, vous avez la possibilité de bénéficier de l’application du taux moyen pour l’imposition de vos revenus, lorsqu’il est plus favorable.
En effet, si vous justifiez que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de vos revenus de sources française et étrangère (ensemble des revenus mondiaux) est inférieur au taux ressortant de la combinaison des taux minimums d’imposition, ce taux moyen mondial sera retenu pour le calcul de l’imposition de vos revenus imposables en France.
Pour y avoir droit, vous devrez déclarer l’ensemble de vos revenus de sources françaises et étrangères, et être en mesure de les justifier.
3 – Calcul des contributions sociales applicables
Les non-résidents sont également soumis à des prélèvements sociaux sur leurs revenus de locations meublées (non professionnels uniquement) de source française.
Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale au sein de l’EEE ou en Suisse, vous êtes exonéré de la CSG et de la CRDS, mais restez soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 %. Dans les autres cas, le taux global des prélèvements sociaux s’élève à 17,2 %.
Différence entre un loueur en meublé professionnel (LMP) et un loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique pour l’année concernée si vous remplissez simultanément les deux conditions suivantes :
- Vos recettes charges comprises annuelles issues de la location meublée dépassent 23 000 €
- Ces recettes sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, BIC, BNC, BA…) imposables en France.
Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel (LMNP).
Non-résidents : précisions sur le calcul des seuils LMNP/LMP
Les revenus imposables uniquement à l’étranger ne sont pas considérés comme des autres revenus du foyer en France (notamment le salaire suisse d’un résident suisse), rendant plus probable l’attribution du statut LMP pour un non-résident puisqu’il suffit que ces loyers annuels charges comprises dépassent les 23’000 euros.
En Suisse, le statut LMNP pour les non-résidents reste très avantageux
En Suisse, la location meublée est généralement perçue comme une activité de gestion patrimoniale, exonérée d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales (contributions sociales ou AVS selon le caractère professionnel ou non du loueur).
De plus, le passage au statut professionnel LMP peut s’avérer encore plus avantageux que le statut non professionnel LMNP :
- Absence de prélèvements sociaux (au lieu des 7,5 % pour les LMNP)
- Pas de cotisations sociales (selon l’interprétation de votre caisse AVS qui ne considère pas toujours l’activité de loueur en meublé comme une activité non salariée)
- Déficits imputés sur le revenu global pendant 6 ans (non imputable du revenu global pour les LMNP)
- Aucune incidence sur la fiscalité en cas de revente, car le régime des plus-values des particuliers reste applicable. (Sous réserve que le projet de loi de finances 2024 ne soit pas adopté)
Déclarations d’impôt en France pour les loueurs en meublé non-résidents
Voici les étapes clés pour vous conformer à la réglementation française lorsque l’on perçoit des revenus de location meublée :
- Enregistrement de votre activité (Immatriculation pour l’obtention du numéro SIREN) : inscription de votre activité auprès de l’INPI et création de votre espace en ligne sur impots.gouv.fr (uniquement la première année)
- Déclaration fiscale de l’activité : dépôt de votre liasse fiscale annuelle (en cas d’option pour le régime réel uniquement) et de vos déclarations d’impôt personnelles (formulaires CERFA 2042, 2042-C, et 2042-C PRO)
- Paiement annuel de la CFE (cotisation foncière des entreprises), avec exonération la première année.
Le LMNP pour les non-résidents reste une des meilleures optimisations fiscales
Notre équipe d’expert-comptable LMNP à Genève est à votre disposition pour vous accompagner et optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs en France.
N’attendez plus : sécurisez et optimisez vos investissements locatifs dès aujourd’hui !
