📌 En résumé
| Sujet | Description |
|---|---|
| Plafonds fiscaux LMNP 2024 | Différences entre les régimes Micro-BIC et Réel pour optimiser votre fiscalité. |
| Passage du LMNP au LMP | Seuils clés à respecter (23’000 € de recettes annuelles et autres revenus d’activité). |
| TVA en location meublée | Conditions d’assujettissement et seuils à connaître en fonction du chiffre d’affaires. |
| Amortissements excédentaires | Comment sont-ils gérés et leurs impacts fiscaux sur vos revenus. |
| Plafonds CVAE | Obligations déclaratives et seuils de paiement en location meublée. |
| Anticipations pour 2025 | Évolutions possibles des plafonds LMNP dans la prochaine loi de finance. |
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est soumis à des plafonds spécifiques qui déterminent le régime d’imposition applicable. Que vous soyez déjà loueur ou que vous envisagiez d’investir dans l’immobilier locatif, connaître les plafonds LMNP est essentiel pour optimiser votre fiscalité en 2024. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet sur les plafonds du régime LMNP et LMP, leurs implications fiscales et les changements à anticiper.
Plafonds fiscaux LMNP : Micro-BIC ou Réel, lequel choisir en 2024 ?
Les revenus tirés de location meublée peuvent être imposés soit au régime du micro-BIC soit au régime réel (sur option ou si le plafond des recettes brutes a été dépassé).
🔎 Tableau comparatif de 2 régimes d’imposition en location meublée
| Régimes BIC | Micro | Réel |
|---|---|---|
| Complexité du régime | Simple | Importante |
| Seuils : |
|
De droit ou sur option |
| Calcul du résultat : |
|
Bénéfice selon Article 38 CGI |
*Pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes sous conditions (article 50 CGI et article 170 CGI), le respect de la liste du mobilier obligatoire en location meublée est une condition essentielle pour bénéficier du statut LMNP.
Plafond LMNP vs LMP : Les seuils pour changer de statut en 2024
Conformément à l’article 155 IV.2 CGI, le passage du statut LMNP au statut LMP opère dès lors que les recettes annuelles excèdent cumulativement :
- 23’000€ et,
- les autres revenus d’activité du foyer fiscal imposables en France (hors revenus locatifs et revenus de capitaux mobiliers).
Le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au registre national des entreprises (RNE).
Si l’une des 2 conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme étant loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le coin du fiscaliste : La notion de recettes
Critères de détermination des recettes :
- Loyers facturés durant l’année civile d’imposition, qu’ils soient réglés ou non
- Provisions pour charges à refacturer au locataire
- Indemnités d’assurance reçues pour les loyers impayés
Points d’attention :
- Les recettes sont considérées TTC. La TVA est donc à prendre en considération si l’activité y est soumise.
- Lorsque l’activité ne couvre pas toute l’année civile, il convient de déterminer les recettes selon la règle prorata temporis (365 sur le nombre de jours de location réel).
- Toutes les recettes de location meublée d’un même foyer fiscal sont à prendre en compte pour le calcul du plafond LMNP.
Les non-résidents peuvent également bénéficier du statut LMNP sous certaines conditions spécifiques. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié au LMNP pour les non-résidents.
Quelles sont toutes les conséquences concrètes d’un changement de statut fiscal ?
| Critères | Passage du LMNP au LMP | Passage du LMP au LMNP |
|---|---|---|
| Les déficits antérieurs LMNP |
Les déficits LMNP reportés ne peuvent plus être utilisés (sauf si retour au statut LMNP dans les 10 ans). Ce changement n’a pas d’impact sur les dates de prescription des déficits. |
Les déficits LMNP non prescrits peuvent de nouveau être utilisés. |
| L’exonération de la plus-value au bout de 5 ans de détention | Elle devient possible sauf pour les non-résidents qui restent assujettis aux règles des particuliers. | Elle n’est plus possible. |
| Le calcul de la plus-value lorsqu’elle est exigible | Elle est calculée selon le régime des plus-values court et long terme. C’est la liasse fiscale qui fait office de déclaration et elle est réglée via la déclaration d’impôts personnelle sur le revenu. | Elle est calculée selon le régime applicable au particulier. Ce régime s’applique également aux non-résidents même s’ils sont professionnels. |
Plafonds TVA LMNP : Les seuils à connaître en 2024
Par principe, l’activité de loueur meublé n’est pas soumise à TVA. Cependant, il existe plusieurs exceptions pour lesquelles, l’activité est soumise à TVA.
Pour être soumise à TVA, l’activité de location meublée doit réunir trois des quatre conditions suivantes :
➥ Proposer le petit-déjeuner
➥ Nettoyage régulier des locaux
➥ Fourniture du linge de maison
➥ Réception de la clientèle
🔎 Tableau comparatif selon l’évolution du chiffre d’affaires
| Chiffre d’affaires* | Inférieur à 91’900€ | Entre 91’900€ et 101’100€ | Supérieur à 101’100€ |
|---|---|---|---|
| La dernière année | Régime possible | Voir ligne suivante | TVA obligatoire |
| L’avant-dernière année | Régime possible | TVA obligatoire | TVA obligatoire |
*Chiffre d’affaires pour l’année civile
Le dépassement de seuil nécessite de facturer et déclarer la TVA dès le 1ier jour du mois ou le seuil est dépassé (article 293 B CGI).
Autres plafonds LMNP à connaître
La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises
La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises, dites CVAE, est, avec la CFE (cotisation foncière des entreprises) l’autre composante de la CET (contribution économique territoriale). Cet ensemble de taxe forme la contribution locale des entreprises.
La CVAE repose sur deux seuils, l’un pour la déclarer et un second à partir duquel un paiement s’impose.
La CVAE doit être déclarée dès que le seuil de 152’500€ de chiffre d’affaires est franchi (article 1586 ter CGI).
Le seuil de chiffre d’affaires s’apprécie par période de 12 mois. Si l’exercice comptable est d’une durée différente, le chiffre d’affaires est proratisé en conséquence sauf s’il s’agit d’une création d’activité. Dans ce cas, la CVAE est déclarée selon un chiffre d’affaires proratisé entre la période de création et le 31 décembre de l’année considérée. Article 1586 quinquies
La CVAE se calcule par application de taux, définis à l’Article 1586 quater, sur la valeur ajoutée de l’entreprise.
Les taux augmentent progressivement en fonction du chiffre d’affaires.
Le premier seuil est à 0% jusqu’à 500’000€. Au-delà, il convient de se référer à l’article 1586 quater pour le barème applicable mais aucun paiement n’est attendu sous réserve d’un montant minimum imposable de 63€.
Le plafond des niches fiscales est-il applicable au loueur meublé non professionnel ?
On peut parfois trouver l’information selon laquelle les déficits fonciers sont soumis au plafonnement des niches fiscales (de 10’000€ à 18’000€).
Or les déficits LMNP ne s’imputent que sur vos bénéfices LMNP. Ils ne sont donc pas soumis au plafonnement des niches fiscales (article 156 CGI).
De même les déficits LMP s’imputent sur votre revenu global sans limite de montant. Ils ne sont donc pas soumis au plafonnement des niches fiscales (article 156 CGI).
La confusion provient du fait que certains investissements immobiliers peuvent être exploités sous le régime LMP/LMNP mais bénéficient d’amortissements fiscaux ou de réduction d’impôts selon la niche fiscale à laquelle ils se rattachent (Investissements Censi-Bouvard par exemple).
Pourtant, ce sont bien les réductions et amortissements qui sont soumis aux plafonnements des niches fiscales et non les déficits LMP/LMNP.
Plafond des amortissements LMNP : les amortissements excédentaires
L’amortissement peut recouvrir différentes notions. Ici nous ne parlons ni de celui de l’emprunt bancaire ni de celui des investissements fiscaux locatifs mais bel et bien de l’amortissement comptable, celui qui concerne vos biens mobiliers et immobiliers.
L’amortissement recouvre la constatation en comptabilité de la perte de valeur de vos biens du fait de leur usure normale et prévisible chaque année (article R123-179 Code de commerce).
L’amortissement qui excède les recettes du bien diminué des charges afférentes à ces biens n’est pas déductible l’année de leur constatation mais pourra être déduit les années futures, sous contrainte du respect du seuil précédent pour les exercices futurs (article 39C CGI).
Les charges afférentes au bien sont celles permettant son acquisition et sa maintenance. Soit les intérêts d’emprunts, les assurances, les charges d’entretien, frais de gérance, taxe sur le bien, etc. Découvrez la liste complète des charges déductibles pour les LMNP.
Plafonds LMNP 2025 ? Des évolutions à anticiper, des précautions à prendre
L’actuelle loi de finance 2025 en discussion à l’Assemblée Nationale risque d’impacter les seuils des régimes. Actuellement tous sont sujets à des amendements divers et parfois contradictoires entre les différentes formations politiques.
Il convient d’être très prudent sur les seuils qui seront retenus à l’issue des débats, et ceci qu’il s’agisse de meublés de tourisme, classés ou non, de chambres d’hôte.
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